美國大選年：地產投資人必須知道八大政策 · 稅法篇

每當大選年，地產市場即使不是刀口浪尖，但也總會被推上政策的擂台。今年的選戰中，兩黨候選人在稅法和住房政策上的分歧可能會重塑市場走向。

原創作者：蔡璧徽 律師

在美國，每當大選年，地產市場即使不是刀口浪尖，但也總會被推上政策的擂台。今年的選戰尤為引人注目，不只是因為雙方候選人差距極小，更因為兩黨候選人在稅法和住房政策上的分歧可能會重塑市場走向。無論是SALT抵免上限、或可能對1031交換條款的變動，這些政策都可能影響房地產投資者的未來佈局。

稅法篇：聯邦與地方政府萬萬稅

雖然地產投資通常具有強烈的區域性，因為地方經濟、人口流動以及市場需求各有不同，但聯邦政策仍能對全國的地產市場產生深遠影響。

在眾多聯邦政策中，稅法政策無疑是對地產業界影響最深刻的。這是因為稅法直接影響投資者和業主的現金流、購買力以及投資回報率。稅收優惠或抵扣政策可以鼓勵投資者進一步投入資金，而限制性稅收政策可能導致市場需求減少、投資減緩，甚至可能抑制房地產的發展。具體來說，稅法中的抵扣、減免、資本利得稅、以及投資激勵措施，都會影響投資者的決策，進而對地產市場的供需動態產生影響。

以下將針對兩黨候選人所提出的，跟地產業界息息相關的稅法政策進行分析。

1.1 川普稅改繼續，機會區政策再起

政策一：抵稅上限

在川共和黨候選人川普的稅法政策中，針對州和地方稅抵扣 (The state and local tax, SALT, deduction)以及貸款利率設定抵免上限，是一項備受爭議的政策。在川普的政策下，SALT的抵免上限設定為10,000美元，房屋貸款也只有在$75萬美元以內的利率才能抵稅，這對於房價高昂的州，尤其是藍州如紐約、加州等，隨便一間房子都過百萬(貸款超過75萬)當然會產生負面影響。這些地區的高收入家庭，無法像以前一樣全額抵扣州和地方稅。

然而川普2017年稅改當然有受益者，也就是房價相對低廉、相對中低收入的紅州居民。這點從設立抵稅上限的同時，但大幅增加標準抵扣額（Standard Deduction）可以看出端倪。大幅增加標準扣除額是2017年川普稅改（Tax Cuts and Jobs Act, TCJA）中的一項重要方案，將單身納稅人的標準抵扣額從6,350美元提高到將近兩倍的$12,000，如果是結婚配偶聯合申報的標準抵扣額則從12,700美元提高到24,000美元。

這一變化顯著增加了選擇標準抵扣的納稅人比例，並且被許多人認為是一項廣泛惠及的政策而不僅僅針對中產階級。由於這項政策減少了需要逐項列舉扣除(itemized)的納稅人數，報稅變得更加簡單，對於那些不常有大額抵扣項目的納稅人來說尤為有利。

結合上述SALT以及貸款利率抵扣上限，這對地產業界來說，這些政策可能會讓高房價區房屋抵押貸款利息和房地產稅的抵稅吸引力減弱：因為納稅人可能更傾向於選擇標準扣除額，而不再將購屋作為減稅的主要手段之一。此外也可能導致高稅收州的房地產需求減少，降低投資者考慮在這些地區購房的意願。然而這幾個高房價的州房屋早已是供不應求，會因為這些政策而房價崩盤的可能性是微乎其微。

政策二：機會區減稅延稅

另一個川普時期的標誌性政策，可說是機會區（Opportunity Zone）的設立。機會區計畫旨在鼓勵對經濟困難地區的投資，透過資本利得稅的延期或減免，吸引了大量投資者將資金投入這些被指定的機會區，進一步促進了這些地區的房地產開發。由於政策2017年上路、許多部分則是2018年才開始進行，在推行不久之後2020年卻迎來新冠疫情，許多業內人士都認為因為這些外部因素，機會區真正的威力尚未發揮，也因此期待如果川普上台繼續推行當年推出的標誌性政策。

1.2 賀錦麗繼承拜登衣缽、加稅救赤字

民主黨候選人賀錦麗則提出加稅相關政策，這些政策當然是為了應對美國龐大的財政赤字，特別是聯邦預算負債持續成長的壓力。

自2020年新冠疫情爆發以來，美國政府透過大規模經濟刺激計畫來應對經濟危機，導致了聯邦支出急劇增加、財政赤字快速擴大。國會預算辦公室預測，未來十年的聯邦債務將達到歷史高位，這使得減少赤字成為當前政府的首要任務之一，在這樣的背景下，賀錦麗提議了幾項稅法改革措施，以增加政府稅收、減輕赤字壓力。

政策三：1031交換將被限制

首先，她繼承拜登政府說帖，針對地產業界最愛的1031交換延稅開刀，提出將資本利得稅遞延上限設為50萬美元。

原本的1031交換條款是稅法中重要的延稅、節稅工具，該條款允許投資者在不觸發資本利得稅的情況下進行房地產交易，每次賣房獲利只要投入下一個房產(同類交易)就能夠延後資本利得稅，因此有許多投資人用這樣的方式在生前無限延稅，等到過世的時候再透過step up in basis的方式把資本利得稅一筆勾銷。

但賀錦麗認為，這種稅收優惠僅嘉惠富的流油的地產投資大戶，因此她的提案為1031設定上限，也預計將因此國庫能大幅增加稅收。

政策四：公司稅提高

此外，賀錦麗還提議將公司稅率從現行的21%提高到28%，這項措施將部分逆轉川普政府在2017年推出的稅改政策。

賀錦麗的這項提案背後的邏輯很符合民主黨一直以來的說帖：富人和大企業應該為美國的財政承擔更多責任，特別是在當前赤字大幅增加、違約風險上升的情況下。賀錦麗預計這些額外的稅收收入，將可用於支持社會福利計劃和增加公共投資，從而促進社會經濟公平流動和長期發展。

然而，這些政策也面臨來自共和黨和商業界的批評。許多業界人士認為提高公司稅可能會抑制企業的投資意願，抑制經濟成長甚至拖累經濟復甦的步伐。特別是在地產業界，1031交換條款的取消或上限，可能影響高價房地產的交易，降低市場的活力及資金流動。賀錦麗的稅法政策，反映了她和拜登政府對於減少財政赤字和經濟公平的一貫主張，但這些措施的實施效果如何仍有待觀察。

延伸閱讀：美國大選年 - 地產投資人必須知道八大政策、住房政策篇‌‌認識本文作者：旅美律師希爾維亞

紐約執業律師，www.iTraining.nyc/美國地產學校講師，法路通律師樓合夥人，現任紐約台灣青商會會長、北美台灣青商會理事、台灣未來基金會理事兼法務長、並為許多非營利組織及中小企業法律顧問。畢業於紐約大學法學院,有紐約各級法院出庭資格，專精於職業類移民以及地產商業訴訟糾紛，並有部落格「不對稱的優雅，我是旅美律師希爾維亞」，文章被刊登於法學期刊、時尚精英、優投房、NEX Media Lab等各媒體。

‌‌核稿編輯：Vivienne Ke

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