與房東的諜對諜 沒信用紀錄沒擔保人的留學生該落腳何處

這篇文章要讓你知道：因為留學而第一次到美國的國際學生，往往在第一個「住」的問題就卡關。美國房東因為看不到你的信用紀錄和在國內又沒有擔保人，屋主的擔心絕對不亞於你怕遇到二、惡房東的恐懼；那…該怎麼辦？

九月份又是開學季節，作為高等教育標竿的美國每年都湧入上百萬來自世界各國的留學生，約占了美國高等教育人口的5.5%。這些來自世界各國的留學生們，除了為美國高等教育院校貢獻學費之外，當然也為美國房地產投資者們帶來租房需求，除了一部分住學校宿舍以及極少數買房置產者以外，絕大多數的留學生們都以租房的方式解決食衣住行中「住」的需求。

正因為這些百萬人的住房需求，撐起了一整片的留學生租房市場。然而，國際留學生跟美國本土學生不同，他們一沒有信用紀錄(Credit History)、二罕有收入與信用俱佳的擔保人（通常由年輕學生的父母擔當），而且往往未必有長期留美的想法，許多在一般租房市場上面常見的制衡機制往往不適用在國際學生身上，使得很多房東望之卻步；但留學生們因為能夠滿足學生簽證上面的財力要求（除了少數公費生以外），因此往往是有充足財力的，房產投資者們要放棄這片美麗的（租房收入）藍海卻又過於可惜。也因此，筆者常常被房東或者租房的經紀人們問到的問題之一，就是「到底該不該收留學生租客」，這可是大哉問。

對於這些國際留學生來說，他們對於美國的文化、生活、法律都未必熟悉，對於美國的租房、信用、房產體系當然更是陌生，有的時候甚至連水費電費是誰供應的都不清楚，更遑論租房的程序、法規以及可能的陷阱了。筆者也曾經聽過種種欺負留學生不懂得確認房主是誰，假仲介冒稱租房、收了押金與租金之後便消失的騙局；此外，也有與多不肖租房業者，利用留學生不了解當地情況又沒辦法在進入美國之前驗房的漏洞，利用修飾過的圖片文字騙取留學生租房，等留學生到了現場才發現跟照片上根本兩回事但租約已經簽了一年。

這些種種房東與留學生房客的衝突，許多都是來自於幾個關鍵的問題，包括押金、信用、擔保人、交易安全、房源可靠性、合租糾紛、無法實地考察、簽證、提早解約問題等等，以下將針對每個問題作深入的探討。

一、信用與收入問題

對於許多國際留學生來說，在美國租房的首要就是沒有社會安全號碼(Social Security Number, SSN)、沒有信用紀錄(Credit History)。此外美國房東們所慣用的「40倍收入法則」，也就是要求房客的年收入必須是月租金的40倍以上，對於國際留學生來說也很難達到。

美國自有一套完整的社會信用體系，建構在每個人被指定一組屬於自己的社會安全號碼(或簡稱「社安號」)的基礎上，這套系統橫跨報稅、繳貸款等等各種跟「錢」有關的事物上。這套社會安全系統源自於1935年小羅斯福總統針對經濟大蕭條實施的「羅斯福新政(New Deal)」，而社安號是美國聯邦政府用來追蹤收入、繳稅紀錄的識別碼，也因此在1986年之前通常是有收入、報稅的人才會有這個號碼；1986雷根總統任內的稅法改革之後，開始要求報稅的父母們把被扶養人(dependent)的社安號納入，此後連新生兒都有了社安號。這個社安號可說是跟著大部分美國居民出生入死，跟報稅、收入、銀行貸款等等密不可分，如果欠債不還就有可能嘗到信用分數下降的苦果，不但房東不願意租房、銀行貸款的利率也會因此調升。

外國來的留學生由於欠缺信用、社安號以及收入，通常要說服房東租房有幾種方式：

1. 預付租金或者支付大筆押金。這是最常見的處理方式，由於留學生沒有信用收入等歷史紀錄，而且是拿學生簽證有可能隨時因為退學或政策變化等原因而失去身分 （例如最近川普政府針對上網課的外國學生就頒布命令不發薪簽證），房東為了確保未來一年能有穩定租金收入，往往會要求留學生先預付一整年租金，或者比一般租屋人士多交幾個月的押金。
2. 找租金擔保公司買租金保險。前述預交租金這種作法雖然常見，然而在某些州卻是違法的，例如紐約州規定租房最多一個月押金、加州則根據是否附帶家具而有二或三個月租金作為押金上限的規定等。
   
   也因此「租金保險」(Lease Guaranty)行業應運而生，由保險公司為這些沒有保證人的學生作擔保，一旦有任何違約則由保險公司負責賠錢給房東，當然這種服務收費並不便宜，一般落在月租金的20-25%左右，而且保險公司通常要求出示外國的收入或者資金證明，一般要求要有月租50倍年收入或者80倍的資產，例如月租$2000就需要擔保者有至少十萬美金年收或者十六萬美金的資產。
3. 找信用收入皆良好的擔保人。對於外國留學生來說，雖然這點並不容易，不像在美國土生土長的美國人，往往父母就可以充當擔保人，外國留學生也許缺乏這方面資源，但並非完全不可能，筆者就有看過小留學生找在美國的親戚作保證人。做保這回事只要雙方你情我願，不論親朋好友都可以，許多房東也願意接受這樣的擔保人。相較於前述兩種方式，這也許是比較經濟上面無負擔的作法，但俗話說「免錢的最貴」，如果不是真的很親的親戚或者熟識的友人，要找到擔保人並不容易。

二、交易安全以及房源可靠性

房東在收留學生房客有風險，留學生相應地在租房時也有比一般租房更高的風險，主要原因在於不了解該地法律、文化、社會習慣，此外也比較難在入境美國之前先作實地考察，因而產生在交易安全上的風險。筆者就曾經遇過外國留學生來美前預定一套公寓、甚至預先交付租金押金，然而進入美國到該公寓地點才發現該房並沒有出租，有不肖人士假冒仲介、利用該豪華公寓的美照詐騙留學生，收到租金跟押金之後就消失無影；此外，網上看房覺得滿意、看到實體才發現在一個治安極差的地點、或者實際不如照片，這些案例都在所多有。
關於處理這些交易風險，留學生可以透過一些方式提高交易安全性、並確保房源的可靠性。

1. 最常見的最法就是透過可靠的平台去租房、而非自行尋找私人房源，雖然平台往往會收一些費用，但也會有相應的交易保障機制。
2. 此外，也可以委託認識的在地人去實體看房、降低交易風險。
3. 另外，留學生到一個陌生的國度對於各種交易習慣都不熟悉，也可以考慮自行委託代表租客的持牌房產仲介代為租房，由於持牌仲介有州政府牌照管理制度的監督並且通常有該地的交易經驗，也能夠相當程度地降低風險。

三、簽證以及提早解約的風險

另一個留學生常見的租房問題就是違約時的處理困難，對於房東來說留學生如果違約大有可能一走了之，就算拿下一紙法院給的金錢賠償判決也往往是一張美麗的壁紙罷了，因為跨國執行判決的成本太高根本不划算。對於留學生來說也有相應的風險，如果對於押金的處理疑義，往往留學之後必須回國而難以向房東追討。

當然啦，很多學校都有宿舍的制度，也許在人生地不熟的情況下把住房問題交由學校來解決，也是一種可行的選項，只是學校宿舍往往數量有限或者管理方式較為嚴格。

以上種種外國留學生常見的租房問題體現的是，不管對於房東或者房客來說，留學生租房都比一般租房有更高的風險。因此，如何在一開始簽訂租約時就考慮好適當的風險分配，並且適當地應用第三方託管人來管理押金帳戶，便成為留學生租房的課題之一。

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認識本文作者：旅美律師希爾維亞

紐約執業律師，www.iTraining.nyc/美國地產學校講師，法路通律師樓合夥人，現任紐約台灣青商會會長、北美台灣青商會理事、台灣未來基金會理事兼法務長、並為許多非營利組織及中小企業法律顧問。畢業於紐約大學法學院,有紐約各級法院出庭資格，專精於職業類移民以及地產商業訴訟糾紛，並有部落格「不對稱的優雅，我是旅美律師希爾維亞」，文章被刊登於法學期刊、時尚精英、優投房、NEX Media Lab等各媒體。

執行編輯：I Cheng Huang
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