紐約房租協商大作戰—疫情之下房租就別漲了吧！

紐約（尤其是市中心）的房價高昂，租金也相當昂貴，但在紐約的租客可是年年都面臨著房租大漲的壓力。先幫大家科普一下漲房租的背景知識，因為大部分的紐約客都賃房而居，為了保障租客權益，政府制定了以下規定：

若是因為種種因素，租金必須漲幅超過5%，必須提前通知租客，租期一年提前30天告知，租期二年提前60天告知，租期兩年以上提前90天告知。

我和先生屬於外派，當初無法確定究竟會在紐約落腳多久，因此和房產經理公司訂下一年期的合約，每年年末更新，殊不知，這是一連串麻煩事的開始。

上有政策，下有對策—加減漲個4%

尚未遇到新冠肺炎Covid-19搗亂的前幾年，整個紐約房市呈現一片欣欣向榮，不斷向上攀登高峰，於是合約更新的那段時期，房屋經理人總是滿面春風的來我們租賃的大樓發新合約。

遇到住戶本人時，熱情的打招呼，雖然問候的內容是「最近可好」或「天氣不錯」，但大家都聽得出言外之意是貪財貪財。遇不到住戶本人，直接厚厚一疊文件塞進租客的信箱，留個小紙條上面寫回覆期限，然後就毫不留戀地轉身離開。

我們的租屋處位於一棟2000年建的大樓，受房租不得漲超過5%的規範保護。而根據前幾次的經驗，我們的房產經理公司相當守法，他們每年不會漲超過5%的租金，但至少4%，若再加上會跟著房租漲幅而增加的2.2%附加費用（Surcharge，類似各種公設費用），那漲幅可是紮實的超過了5%，但諮詢法律界的友人，友人也只能雙手一攤，說聲：「無解，對方沒犯法。」

那幾年房市大好，不愁沒有租客上門，每次試圖協商，經理人只會顧左右而言他，誇耀自家大樓多棒，設施多好，租到算我們好運，沒有任何降價的意圖。幾次萌生搬家的念頭，但在查了同個區域的其他大樓房價，和動輒數百上千美金的搬家費用（紐約租屋通常不附家具，看到空蕩蕩的房子，就懷念起了台灣，這也是種思鄉病），怎麼算都不划算，只好摸摸鼻子接下那份漲價的合約。

新冠肺炎下的房市蕭條—總算該降房租了吧

根據房地產公司UrbanDigs的研究指出，2020年7月，紐約房地產市場上比去年（2019）同期多釋出了30%的空屋，但簽約成交率卻下降了35%。同時，被公認為紐約最佳房源搜尋網站的Streeteasy也發布了一則報導，2020年4月到6月之間，34.7%位於曼哈頓房源價格下降，平均降幅為每月6.7%（大約等同於美金221元／月）。

在受到這些資訊的鼓舞之下，我們滿心歡喜的迎接新一期合約的到來，沒想到竟然是赤裸裸的照漲不誤！受到刺激的夫妻檔，開始收集資料和做功課，立志要打敗萬惡的房產公司，在這一次的合約更新中獲得勝利。

除了天時，地利與人和也很重要

整個紐約房市蕭條，對於想要跟房東或經理公司協商房租的住戶來講是天時，至於地利（跟你的租屋處狀況、區域和尺寸差不多的其他房源價格）以及人和（協商的態度與技巧）就得靠研究和努力。

地利—研究同棟大樓或附近房源的價格

這是非常重要，並且必做的功課！雖然整個紐約房市蕭條，但房東或經理公司很有可能用各種藉口來敷衍你，不讓你降房租，最常見的就是：「我們大樓很棒，還是一房難求，不能降啦！」這時候如果你能拿出證據，向對方證明其實差不多尺寸和樓層的其他房源，都比目前新合約上的價格便宜，那房東可能啞口無言，鬆口和你重新協商房價。

以我們夫妻檔的實際案例來說，我們家位於6樓，是1B1B（一房一廳一衛浴）的戶型。我們開始在租房網站上搜尋，了解同棟大樓其他樓層，跟我們戶型尺寸類似的空房大概房租。然後我們幸運地發現，大樓的4樓和11樓都有同樣戶型的房屋出租中，價格是我們新合約的大約85%~95%左右。在紐約這個注重景觀的城市，高樓層的房價通常較貴，11樓的房租比6樓更便宜是一個有利的切入點，房東和經理公司通常也能接受這樣的理由。

如果非常不幸，你的租屋處非常熱門，真的完全沒有空房，那也可以試試搜尋附近，例如同一條路上或者同一個行政區的其他房源，看看房租是否比自己租屋處便宜，若是有顯著較低，也可以該資料和房東與經理公司討論，尋求降價可能。

人和—協商技巧和態度不可輕忽

協商房租的第一步是寄電子郵件給房東與經理公司。

相較於亞洲人，美國人個性比較直接，所以信件一開頭打完招呼（美國人不管怎樣第一句話似乎都是Hope you are doing well.），便可長驅直入主題，跟對方說你想協商房租。討論金額時，為了方便大多數不喜歡複雜數學的美國人了解，可以直接闡明「你心目中理想的預算」和「目前市面上同類型的房子房租多少」。

個人善意提醒，如果你的房子也有所謂的附加費用（Surcharge），記得在信件內容中寫清楚你的建議金額是否已經包含附加費用，否則就有可能遇到像我們夫妻檔的經理公司一樣，回信說：「這個金額很棒，沒問題，所以加上$200元的附加費用後總價變成$xxxx元囉！」然後你就得再花費九牛二虎之力，字字斟酌的寫另外一封信解釋你的金額已經包含附加費用，請不要加上額外的$200元。

根據我自身的觀察，雖然美國人講話態度直接，但他們也有自己所謂的「客套話」，所以在與對方談判的過程中，建議維持不卑不亢但又有禮貌的態度，除了曉之以理之外，也得某種程度上動之以情。

最簡單直接的方法就是告訴他—你有多喜歡這房子，然後你渴望和他們續簽！

當初我們在網路上看到許多網友建議寫信給房東時務必適當表達你對房子的喜愛時，抱持著嗤之以鼻的態度，覺得麻煩，每次提出建議的價格後，就回個「謝謝幫忙，期待收到你們的回覆」。直到與房產經理公司幾次信件來回，協商碰壁，我們開始試著在信件的最後加上一小段話：

這是我們在美國的第一個家，我們非常喜歡這個房子、鄰居和這棟大樓的每一個員工，我們很珍惜與你們的友誼，非常希望有機會能夠與你們繼續簽約。

或者

謝謝幫忙。這是一棟很棒的房子，能在這個充滿不確定的時期繼續住在這邊很棒，希望你們能考慮一下我們的提議，我們很期待能夠與你們簽約！

其實不用非常煽情，只要適當的表達感謝與喜愛就已經足夠，而在我們開始加上一小段話後，來自房產經理公司的信件也有了改變，他們開始更有溫度了（一種禮尚往來的概念）！最後他們回了一封信，表示感謝我們一貫的支持和喜愛，願意接受我們建議的價格，總算協商成功。

過往的你也影響協商成功的可能性

其實除了上述的天時地利與溝通技巧外，租客過去的紀錄也是會影響房租協商成功率的。我們協商成功後去了經理公司辦公室簽約，順道和經理人聊了兩句，經理人表示，在評估是否接受租客降房租的提案時，他們主要會考慮以下兩點：

租客都有按時繳房租嗎

如果有，恭喜，房東或經理公司會覺得你是一個比較穩定的租客，相較於吸引不知道背景的新租客賺高額房租，他們可能會傾向用較低的房租留住你，獲取每月穩定的收入。

租約的長短

不確定個人出租的房源是否有類似情況，但若是像我們夫妻檔租的公寓，由專業房產經理公司打理，要是租客想提早解約，房產公司可能會向租客收取房屋閒置時期的房租作為補償，直到原本合約到期。

例如：2021年10月份底租約到期，但2021年8月底就提早解約搬走，空屋上市後一個月2021年10月初房屋才租出去，這樣房產公司可能會跟已搬走的租客收取9月份的租金作為補償。當然，如果屋子十分熱門，無縫接軌的租出去了，那麼可能就沒有補償的問題。

因著上述的慣例，房產公司自然對簽長約的客戶比較愛護，畢竟收入來源比較有保障，房租協商方面也可能比較容易。

這時期安穩平靜便是好的

在這充滿不確定的時期，我們夫妻檔能成功順利協商房租，省下一筆開銷，是件值得慶幸的事；未來一年有了確定的落腳處，不至於顛沛流離，是件開心的事。

若是有讀者朋友的房租租約也即將到期，不妨試著和房東討論看看，是否有調降的可能性，即使還沒到期，根據網路上許多案例顯示，也是有機會能拿到不同優惠的（例如免費的網路幾個月），以租客的角度而言，能省一點是一點，以房東的角度而言，也許短期少收到一點租金，但換來穩定的租客也是不錯的吧。

認識本文作者：I Cheng Huang

土生土長的台灣孩子，期許自己實事求是，但總是天馬行空。本業是在數據堆裡打滾的行銷人，夢想成為作家。目前旅居紐約，每天在大蘋果中書寫世界的故事

執行編輯：Joyce Weng
核稿編輯：Sophia Cheng

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